El derecho de retracto del colindante es un derecho que permite a una persona, que es propietaria de un terreno colindante a otro que ha sido vendido, adquirir dicho terreno en las mismas condiciones en las que se realizó la venta. Este derecho tiene como objetivo principal favorecer la unificación y mejor aprovechamiento de fincas, evitando la fragmentación excesiva de las propiedades.
En el ámbito rústico resulta posible aplicar este derecho con base en dos normativas distintas: i) el artículo 1523 del Código Civil que otorga tal derecho a “los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea” (este derecho debe ejercitarse en los 9 días siguientes a la inscripción en el Registro de la adquisición o desde que el afectado hubiera tenido conocimiento de otra forma de la venta -artículo 1524-); y ii) el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias que otorga tal derecho a “los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo” (este derecho debe ejercitarse en el año siguiente a la inscripción en el Registro de la adquisición salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta, en cuyo caso el plazo será de 70 días contados desde la notificación -art. 27-).
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real de 19/02/2024 resuelve un supuesto en el que, habiéndose procedido a la venta de una finca rústica, el colindante ejercita el derecho de retracto. La Audiencia Provincial estima caducada la acción de retracto al haberse interpuesto la demanda después de transcurridos 9 días contados desde la fecha en que se tuvo conocimiento de la venta. Para la aplicación del plazo de un año del art. 27 de la Ley 19/1995 (y no el de 9 días del art. 1524 del Código Civil) resulta necesario que quien ejercita el derecho (denominado “retrayente” ) cumpla con los requisitos del artículo 27 referido ocurriendo que en el caso expuesto “ni se indica que el retrayente sea un propietario colindante titular de explotación prioritaria y la finca tenga una superficie «inferior al doble de la unidad mínima de cultivo«.
Artículo publicado en la pg. 15 de la Revista «Agricultura» de Editorial Agrícola, número 1.084 de junio de 2024.