Recientemente nos han realizado varias consultas a nuestro despacho planteando cómo resolverse el problema en el contrato de aparcería que se da cuando el aparcero, a juicio del propietario de la finca, no está explotando adecuadamente la misma no obteniéndose los rendimientos que debieran conseguirse.
Por el contrato de aparcería (regulado en el art. 28 de la Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos) “el titular de una finca o una explotación cede su uso o disfrute, o el de alguno de sus aprovechamientos, ganado, maquinaria e instalaciones, conviniendo con el aparcero un reparto de los productos por partes proporcionales a sus respectivas aportaciones”.
Esta norma, en su art. 29, determina que a esta figura, a falta de pacto expreso, se aplican entre otras, las previsiones del capítulo VIII, el cual recoge, en su art. 25 la posibilidad de que el propietario resuelva el contrato por alguna de las causas siguientes: a) falta de pago de las rentas, b) incumplir gravemente la obligación de mejora o transformación de la finca, c) no explotar la finca o destinarla a fines distintos a los previstos, d) Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del art. 23, e) la aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el art. 7.1, y f) causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia.
La no obtención de beneficios no se presenta como una causa que permita al propietario de la finca dar por terminado el contrato de aparcería si no concurre una de las causas referidas. En este sentido, cuando se firma un contrato de este tipo no se encuentran garantizadas las ganancias, asumiéndose el riesgo empresarial de que se puedan obtener beneficios o producir pérdidas; sirva como ejemplo lo resuelto por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete de fecha 07/07/2016 en la que, sobre un contrato de arrendamiento de local de negocio, se resuelve lo siguiente: “XXXX decidió abrir un comercio en la galería del centro comercial L… en el año 2.013, conociendo o debiendo conocer el mercado…, el centro comercial y localización del espacio alquilado y la situación de crisis económica existente en España. La escasa ventura de un negocio no es un acontecimiento extraordinario e imprevisible que permita a quien lo sufre desligarse de un contrato de arrendamiento sin consecuencia alguna sino que es un riesgo previsible o normal para todo aquel que emprende una aventura empresarial«.
Autor: Fernando López Alonso.
Publicado en la Revista «Agricultura» de Editorial Agrícola, numero 1.047 de febrero de 2021, pg. 19.