Compraventa de finca de regadío que resulta de secano

Cada vez resulta más preciado el disponer de una finca rústica que cuente con dotación suficiente de agua para desarrollar una actividad agrícola en la misma. En muchas ocasiones, se ha suscitado el problema de que, habiendo el comprador adquirido una finca que se indicó que era de regadío, resultó que la misma en la realidad no disponía de la dotación de agua prometida. Dos comentarios merecen realizarse sobre esta problemática:

1) En primer lugar y como medida preventiva antes de formalizar cualquier acuerdo, resulta aconsejable comprobar en la Administración correspondiente (Confederación Hidrográfica) de qué recursos dispone la finca y si dichos recursos se encuentran realmente explotados (puede ocurrir que una finca cuente con el suministro del agua de un pozo y que, sin embargo, dicho pozo esté seco).

2) De otra parte, una vez nos encontramos en una fase posterior de la operación, esto es, cuando se ha firmado el contrato de compraventa, y el comprador ha descubierto que la finca que se ofertó con determinados suministros de agua en la realidad no tiene atribuidos parte o la totalidad de esos derechos de agua, concurre un incumplimiento por parte del vendedor de los deberes a los que venía obligado por el contrato de compraventa concertado. Refiere el artículo 1461 del Código Civil que entre las obligaciones del vendedor se encuentra la de la entrega de la cosa vendida, estableciendo la jurisprudencia que cuando se está en presencia de la entrega de un cosa por otra o ‘aliud pro alio’ existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, produciéndose la insatisfacción del comprador, lo que permite a este adquiriente resolver el contrato estipulado de acuerdos con las previsiones del art 1124 del Código Civil.

En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real de 8/9/2011 recoge uno de dichos supuestos en que se procedió a vender como una finca de regadío unos terrenos que eran realmente de secano: “no puede el vendedor pretender que ha cumplido con su obligación cuando entregó una finca dotada de dos pozos, de cuya explotación no puede beneficiarse el comprador… el vendedor incumplió las obligaciones del contrato ya que entrego una finca cuya característica era, mayoritariamente de secano cuando se había pactado que se trataba de una finca de regadío en su totalidad. Por tanto, procede declarar resuelto el contrato de compraventa de la finca”.

Publicado en la Revista «Agricultura» de Editorial Agrícola, número 1.051 de junio de 2021, pg. 13.